Foncier

Arrêté de Concession Définitive : acte administratif par lequel l'État transfère la propriété d'une parcelle urbaine. Il est signé par le ministre chargé de l'Urbanisme dans le District d'Abidjan, par le préfet ailleurs, et obligatoirement publié au Livre foncier (décret n° 2021-785 du 8 décembre 2021, qui a remplacé le cadre de 2013).

Un ACD ne peut être délivré que sur un lot issu d'un lotissement approuvé (décret 2021-785, art. 2). Une fois l'ACD obtenu, la vente du bien se fait par acte authentique, devant notaire (art. 8).

Voir aussi : lettre-attribution · titre-foncier

Deux phases de conception réalisées par l'architecte avant le lancement des travaux. L'APS esquisse le projet (surfaces, implantation, budget estimatif) ; l'APD affine les plans techniques et chiffrages.

Ces deux livrables sont obligatoires avant la demande de permis de construire.

Voir aussi : maitrise-oeuvre · permis-de-construire

Opération réalisée par un géomètre-expert agréé pour délimiter officiellement une parcelle. Des bornes béton numérotées sont posées aux angles et un procès-verbal officiel est établi.

Seuls les géomètres-experts inscrits au tableau de l'Ordre sont habilités à implanter les plans de lotissement (loi n° 2020-624, art. 96). Déplacer ou enlever une borne est puni par le Code pénal (art. 281).

Voir aussi : geometre-expert · acd

Ensemble des plans et informations qui recensent les parcelles et leurs limites, tenu par l'administration chargée de l'urbanisme et du foncier. Chaque parcelle urbaine y reçoit un identifiant unique, l'IDUFCI.

Avant un achat, la recherche publique du portail sigfu.gouv.ci permet de vérifier qu'un lot existe dans un lotissement approuvé. Elle ne dit ni qui en est propriétaire, ni s'il y a un litige : pour cela, il faut un état foncier, demandé par un notaire.

Voir aussi : titre-foncier · acd

Document préparé par l'architecte ou le maître d'œuvre pour mettre les entreprises de construction en concurrence. Il contient les plans d'exécution, le descriptif technique des travaux et les conditions contractuelles.

C'est sur ce dossier que les entreprises chiffrent leurs devis — comparer au moins 3 devis est la règle.

Voir aussi : maitrise-oeuvre · opc

Assurance obligatoire couvrant pendant 10 ans après réception les dommages compromettant la solidité de la construction ou la rendant impropre à sa destination.

En CI, tout constructeur répond pendant 10 ans des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage et doit être assuré dès l'ouverture du chantier ; le propriétaire qui fait construire doit, lui, souscrire une assurance dommages avant l'ouverture du chantier (Code de la construction et de l'habitat 2019, art. 230, 236 et 240).

Voir aussi : reception · maitrise-ouvrage

Professionnel inscrit au tableau de l'Ordre des géomètres-experts de Côte d'Ivoire (OGECI), habilité à mesurer, délimiter et borner les terrains. Avec les services de l'urbanisme, lui seul peut implanter un plan de lotissement (loi n° 2020-624, art. 96).

Le tableau de l'Ordre est public (geometre-expert.ci). Un géomètre ou topographe qui participe à un lotissement non approuvé est complice de l'infraction (loi n° 2024-351, art. 282).

Voir aussi : bornage · cadastre

Garantie accordée à une banque sur un bien immobilier en échange d'un prêt. En CI, un ACD ou titre foncier libre de toute charge est obligatoire pour constituer une hypothèque.

L'ACD, publié au Livre foncier, peut être hypothéqué (loi n° 2020-624). Avant d'acheter, l'état foncier indique si le bien est déjà grevé d'une hypothèque.

Voir aussi : titre-foncier · acd

Document délivré par la mairie ou le lotisseur attribuant une parcelle à un bénéficiaire. C'est une étape intermédiaire — pas un titre de propriété définitif.

Elle doit obligatoirement être transformée en ACD via le Guichet Unique du Foncier pour sécuriser juridiquement le terrain et sortir de la précarité foncière.

Voir aussi : acd · cadastre

Registre tenu par la Conservation foncière, dans lequel sont publiés les titres fonciers, les ACD et leurs mutations. C'est là qu'on vérifie les droits réels qui pèsent sur un bien.

L'état foncier (droits réels grevant un titre au jour de la demande) coûte 3 000 FCFA et s'obtient en 2 jours à la Conservation foncière ; l'état historique retrace toutes les mutations (DGI, servicepublic.gouv.ci).

Voir aussi : titre-foncier · acd

Mission confiée à l'architecte (et aux bureaux d'études associés) pour concevoir le projet et superviser les travaux. Le maître d'œuvre valide les plans d'exécution, contrôle la qualité et signe les situations de travaux au nom du client.

À ne pas confondre avec le maître d'ouvrage, qui est vous, le commanditaire.

Voir aussi : maitrise-ouvrage · apd-aps

C'est vous — la personne qui commande et finance la construction. Le maître d'ouvrage définit le programme (surface, budget, délais), signe les marchés avec les entreprises et réceptionne les travaux.

Depuis la diaspora, cette mission peut être déléguée via une procuration notariée légalisée au consulat ivoirien.

Voir aussi : maitrise-oeuvre · opc

Mission spécifique confiée à un coordinateur de chantier pour planifier l'enchaînement des corps de métiers (fondations, maçonnerie, électricité, plomberie…) et s'assurer que le planning et le budget sont respectés.

Indispensable pour les chantiers suivis à distance depuis la diaspora.

Voir aussi : maitrise-oeuvre · dce

Autorisation exigée pour toute construction, extension, reprise de gros œuvre et même une clôture (Code de la construction et de l'habitat 2019, art. 12-13). Le dossier passe par le guichet unique, devenu GUPCCU en avril 2025, et « tout projet de construction doit être dressé par un architecte agréé » (art. 18).

Le permis est valable un an : il devient caduc si les travaux ne commencent pas dans l'année ou s'ils sont interrompus deux ans (art. 11 et 23). Sans permis, la construction peut être démolie sur ordre administratif.

Voir aussi : acd · geometre-expert · maitrise-oeuvre

Acte officiel par lequel le maître d'ouvrage (vous) reconnaît que les travaux sont terminés. Elle marque le point de départ des garanties (décennale 10 ans, biennale 2 ans). Elle peut être prononcée avec ou sans réserves.

En CI, la réception fait l’objet d’un procès-verbal signé entre le client et le constructeur.

Voir aussi : decennale · maitrise-ouvrage

Contrainte légale limitant l'usage d'une propriété au profit d'une autre ou d'un intérêt public. Exemples en CI : servitude de passage (chemin partagé), servitude de reculement (distance minimale de la route), servitude d'utilité publique (réseaux).

Le certificat d'urbanisme les révèle avant tout achat.

Voir aussi : permis-de-construire · cadastre

Droit de propriété issu de l'immatriculation au Livre foncier. Depuis la loi n° 2024-351, il ne peut plus faire l'objet d'un recours en annulation (art. 162 nouveau).

Quand un bien titré ou sous ACD est vendu, le conservateur délivre un certificat de mutation de propriété foncière, « définitif et inattaquable » (art. 223 nouveau). L'IDUFCI identifie chaque parcelle.

Voir aussi : acd · livre-foncier · hypotheque

Achat d'un logement non encore construit, sur la base de plans et d'un contrat notarié. Les paiements sont échelonnés selon l'avancement des travaux.

En CI, le contrat est notarié et doit contenir l'engagement de vous remettre l'ACD. Le promoteur doit avoir un agrément ministériel, et chaque programme un agrément technique avant toute publicité. À la réservation, le dépôt est plafonné à 10 % du prix si la vente a lieu dans l'année, 5 % entre un et deux ans, rien au-delà (Code de la construction et de l'habitat 2019, art. 119, 128, 138-140).

Voir aussi : permis-de-construire · decennale · maitrise-ouvrage

Document qui reconnaissait l'attribution coutumière d'une parcelle dans un lotissement villageois. Il ne vaut pas propriété. Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus admis pour une nouvelle demande d'ACD : c'est l'ADU (attestation de droit d'usage coutumier) qui le remplace (communiqué du ministère du 23/08/2024).

Piège pour la diaspora : un vendeur qui ne présente qu'une attestation villageoise. Les droits coutumiers urbains ne peuvent pas être cédés (loi n° 2020-624, art. 168) : faire examiner la situation par un notaire avant tout paiement.

Voir aussi : adu · droit-coutumier · acd

Document qui remplace l'attestation villageoise : il prouve la purge des droits coutumiers sur un lot. Modèle unique et sécurisé, un exemplaire par lot, avec l'IDUFCI de la parcelle et un QR code vérifiable, signé par le chef de village, le président du comité villageois de gestion foncière et le lotisseur.

Créée le 1er juillet 2024, elle est la seule pièce admise pour une nouvelle demande d'ACD depuis le 1er janvier 2025 (ministère chargé de l'Urbanisme). Ce n'est pas un titre de propriété : c'est l'ACD qui transfère la propriété.

Voir aussi : attestation-villageoise · acd · droit-coutumier

Ensemble des droits traditionnels reconnus localement autour de la terre (chefferie, familles, lignages, occupation historique, droit d'usage).

En zone urbaine, les droits coutumiers ne valent pas propriété, sont personnels et ne peuvent pas être cédés : « nul ne peut se porter cessionnaire desdits droits » (loi n° 2020-624, art. 168). Leur titulaire peut seulement en obtenir la purge.

Voir aussi : adu · attestation-villageoise · titre-foncier

Document établi par la Direction du Domaine urbain pendant l'instruction d'une demande d'ACD (décret n° 2021-785, art. 12 et 18). C'est une étape de la procédure : il ne confère pas la propriété.

Posséder une attestation domaniale n'équivaut donc pas à être propriétaire définitif.

Voir aussi : acd · titre-foncier

Service par lequel passent les demandes de permis de construire, créé en 2016 pour centraliser les procédures. Il est devenu en avril 2025 le GUPCCU, Guichet unique du permis de construire et du contrôle urbain (Conseil des ministres du 9 avril 2025).

Aucun délai d'instruction officiel récent n'est publié : le chiffre de 21 jours souvent cité date de 2022, avant la réforme.

Voir aussi : permis-de-construire · sigfu · construction-anarchique

Plateforme de l'État pour le foncier urbain (décret n° 2021-862) : les demandes d'actes y sont traitées, et l'ACD y est signé électroniquement.

Sa recherche publique (sigfu.gouv.ci, rubrique Parcelles, sans compte) indique si un lot existe dans un lotissement approuvé. Elle ne dit ni qui en est propriétaire, ni s'il y a un litige.

Voir aussi : geometre-expert · cadastre · gupc

Ce que l'on appelle couramment « séquestre » : le notaire doit ouvrir un compte de dépôt bancaire affecté aux fonds qu'il reçoit, tenir une comptabilité par client, et ne peut garder plus de 6 mois les sommes détenues pour un tiers (loi n° 2018-897 portant statut du notariat, art. 22-23).

Payer par le notaire plutôt qu'en main propre au vendeur : c'est le levier de sécurité de la diaspora qui achète à distance. Le notaire est assuré et couvert par une caisse de garantie collective (art. 10-13).

Voir aussi : mutation · vefa · titre-foncier

Transfert de propriété d'un bien d'une personne à une autre, qui doit être formalisé et enregistré.

Pour un bien titré, elle implique notaire, administration fiscale et conservation foncière.

Voir aussi : titre-foncier · quitus-fiscal · compte-sequestre

Document attestant qu'une personne ou une opération est en règle sur le plan fiscal.

Peut être exigé dans certains dossiers de mutation ou démarches administratives.

Voir aussi : mutation · titre-foncier

Document qui renseigne sur les règles applicables à une parcelle : usage possible, contraintes, alignements, servitudes, constructibilité.

Il permet de savoir, avant d’acheter ou de construire, si un projet est compatible avec les règles d’urbanisme.

Voir aussi : permis-de-construire · servitude

Titre foncier couvrant une grande parcelle avant son morcellement en lots individuels.

Dans un programme immobilier, vérifier que le titre mère existe, que le morcellement est fait, et que vous obtiendrez un titre ou ACD individuel à votre nom.

Voir aussi : titre-foncier · vefa · acd

Construction sans autorisation, sans respect du plan d'urbanisme, sur zone interdite, servitude, emprise publique ou terrain litigieux — exposée à la démolition.

Pour construire légalement : être propriétaire (ACD ou titre), puis obtenir un permis de construire via le guichet unique (GUPCCU).

Voir aussi : gupc · permis-de-construire · servitude

Arnaque classique où une même parcelle est vendue à plusieurs personnes, surtout quand les registres sont mal tenus, que le terrain n'est pas titré, ou que plusieurs acteurs prétendent en avoir l'autorité.

Parade : faire demander un état foncier et un état historique, signer et payer chez le notaire. Vendre un bien qu'on sait appartenir à autrui (stellionat) est puni d'1 à 5 ans de prison (loi n° 2020-624, art. 278).

Voir aussi : titre-foncier · compte-sequestre · bornage

Travaux qui rendent un terrain réellement utilisable : routes, eau, électricité, drainage, assainissement, parfois télécoms.

Un terrain peut être vendu « viabilisé » ou « non viabilisé » — vérifier précisément ce que cela inclut avant d'acheter.

Voir aussi : bornage · permis-de-construire

Vérification qui permet de savoir si un bien est grevé d'une hypothèque ou d'une charge.

Réflexe essentiel avant d'acheter : évite d'acquérir un bien déjà engagé auprès d'une banque ou impliqué dans un contentieux.

Voir aussi : hypotheque · etat-foncier · livre-foncier

Document délivré par la Conservation foncière qui indique les droits réels grevant un titre au jour de la demande (hypothèques, charges). L'état historique, lui, retrace toutes les mutations.

Coût : 3 000 FCFA, délivré en 2 jours (DGI, servicepublic.gouv.ci). À faire demander par un notaire avant tout achat d'un bien sous ACD ou titré.

Voir aussi : etat-hypothecaire · titre-foncier · cadastre

Point d'entrée administratif des démarches foncières, notamment l'obtention de l'ACD.

Ses contacts officiels sont accessibles via la plateforme SIGFU (sigfu.gouv.ci).

Voir aussi : acd · sigfu · lettre-attribution

Parcelle issue d'un système coutumier ou d'un lotissement villageois : souvent moins chère qu'un terrain titré, mais nettement plus risquée.

Vérifications indispensables : lotissement approuvé (sans quoi aucun ACD n'est possible), ADU au nom du vendeur avec un QR code valide, avis d'un notaire avant de payer.

Voir aussi : lotissement-villageois · attestation-villageoise · droit-coutumier

Opération de division d'un terrain en plusieurs lots. Le point crucial : savoir si le lotissement est approuvé par l'administration.

Aucun ACD ne peut être délivré sur un lot issu d'un lotissement non approuvé (décret n° 2021-785, art. 2), et lotir sans approbation est puni de 2 mois à 2 ans de prison (loi n° 2024-351, art. 282). Exiger les références de l'arrêté d'approbation.

Voir aussi : lotissement-villageois · acd · certificat-urbanisme

Terrain morcelé par une communauté villageoise : attractif car moins cher, mais à hauts risques (vente multiple, terrain inexistant, conflits de chefferie, absence d'approbation, litiges familiaux).

Ne jamais acheter sans approbation officielle du lotissement et vérification du vendeur.

Voir aussi : terrain-villageois · vente-multiple · attestation-villageoise

Bail de très longue durée (souvent 18 à 99 ans) utilisé pour des opérations importantes, institutionnelles ou commerciales.

Il ne donne pas la pleine propriété, mais un droit d'usage très étendu pendant la durée du bail.

Voir aussi : pleine-propriete · titre-foncier

Situation où une personne détient légalement les droits complets sur un bien : usage, jouissance et disposition.

Pour un terrain urbain en Côte d'Ivoire, c'est l'ACD (puis le titre foncier) qui confère cette pleine propriété.

Voir aussi : acd · titre-foncier · bail-emphyteotique

Achat de terrains dans l'espoir d'une forte hausse de valeur avec l'arrivée de routes, lotissements, équipements ou urbanisation — courant en périphérie d'Abidjan.

Peut être rentable mais très risqué si le lotissement n'est pas approuvé ou si le terrain est litigieux.

Voir aussi : lotissement · terrain-villageois · etat-foncier