Acheter sur plan (VEFA) sans se faire piéger

Vérifier l'agrément du vendeur et celui du programme

Deux agréments, pas un. Le vendeur d'immeubles à construire doit obtenir un agrément ministériel, délivré sur des critères de compétence, d'honorabilité et de solvabilité, et disposer d'un siège identifiable¹.

Chaque programme, lui, doit avoir un agrément technique avant toute publicité. Pour l'obtenir, le promoteur doit détenir au moins un arrêté de concession provisoire sur le terrain¹.

Le ministère publie la liste des promoteurs agréés². Une annonce qui circule sur les réseaux avant l'agrément technique est, par construction, irrégulière.

Agrément du vendeur

Ministériel¹

Agrément du programme

Technique, avant toute publicité¹

Exiger un contrat de VEFA ou de vente à terme, notarié

Le Code ne connaît que deux montages pour vendre un logement à construire : la VEFA, où le vendeur vous transfère immédiatement ses droits sur le sol et où vous payez au fil de l'avancement, et la vente à terme. Tout autre montage est nul, d'une nullité absolue¹.

Le contrat de VEFA comme celui de vente à terme est notarié¹. Un contrat signé au bureau du promoteur, entre vous et lui, ne relève d'aucune de ces deux formes.

Forme

Acte notarié¹

Hors de ces deux contrats

Nullité absolue¹

Lire les mentions obligatoires, à commencer par l'ACD

Le contrat doit préciser notamment l'origine des droits du vendeur sur le sol, la description du bien, les références du permis de construire, le prix, les modalités de paiement, le délai de livraison, et l'engagement de vous remettre l'ACD¹.

Cette dernière mention est celle qui vous concerne le plus depuis l'étranger : sans elle, vous achetez un logement sans savoir quand, ni même si, un titre sortira à votre nom.

À chercher en priorité

L'engagement de remettre l'ACD¹

À vérifier aussi

Les références du permis de construire¹

Faire visiter le logement de référence

Le vendeur doit faire visiter un logement de référence réalisé sur le site¹. C'est une obligation, pas un geste commercial.

Vous êtes à l'étranger : faites-y aller quelqu'un qui n'a pas été choisi par le promoteur, et demandez des photos datées du chantier lui-même, pas seulement du logement témoin.

Obligation

Logement de référence sur le site¹

À distance

Un visiteur que le vendeur n’a pas choisi

Ne rien verser en dehors de ce que la loi permet

Aucun versement n'est dû avant la signature du contrat de vente. Deux exceptions seulement : le dépôt de garantie d'un contrat de réservation, et les programmes couverts par une garantie de remboursement des apports délivrée par une banque, un établissement financier ou un assureur¹.

Le dépôt de réservation est plafonné : 10 % du prix si la vente doit intervenir dans l'année, 5 % entre un et deux ans, et rien du tout au-delà de deux ans¹.

Sans garantie de remboursement, les fonds vont sur un compte spécial ouvert à votre nom, incessibles et insaisissables¹. Ce n'est pas la trésorerie du promoteur.

Vente dans l’année

10 % maximum¹

Entre 1 et 2 ans

5 % maximum¹

Au-delà de 2 ans

Aucun versement¹

Prendre le mois de réflexion, puis payer par le notaire

Le projet d'acte notarié doit vous être notifié au moins un mois avant la signature¹. Ce mois existe pour être utilisé : faites lire le projet, comparez-le aux mentions obligatoires, posez vos questions par écrit.

Payez ensuite par le notaire. Il doit déposer les fonds reçus sur un compte bancaire affecté, tient une comptabilité par client, et il est couvert par une caisse de garantie collective³.

Projet d’acte

Notifié un mois avant¹

Qui encaisse

Le notaire, sur un compte affecté³