Lotissement non approuvé, double vente, faux vendeur : les arnaques et comment les éviter
Sept montages qui reviennent, ce que la loi en dit, et le réflexe qui coupe court à chacun.
En bref
- Presque tout se joue avant le paiement : lotissement approuvé, papier du vendeur, professionnel inscrit.
- La loi punit ces montages : jusqu'à 2 ans de prison pour une opération d'urbanisme sans approbation2, 1 à 5 ans pour le stellionat3.
- On signe et on paie chez le notaire, jamais en main propre, jamais « pour réserver ».
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Le lot vendu dans un lotissement qui n'est pas approuvé
C'est le montage le plus fréquent, et le plus coûteux : vous achetez un lot qui ne pourra jamais recevoir d'ACD, parce qu'un ACD ne peut être délivré que sur un lot issu d'un lotissement approuvé — hors le cas des projets de personnes morales1.
Faire une opération d'urbanisme sans approbation est un délit : 2 mois à 2 ans de prison et 2 à 20 millions de FCFA d'amende. Le géomètre ou le topographe qui y participe est poursuivi comme complice2.
- Réflexe
- Chercher le lot sur sigfu.gouv.ci
- Sanction
- 2 mois à 2 ans de prison2
Piège
Le lotissement « approuvé, mais le chantier n'a pas commencé ». Un plan de lotissement approuvé devient caduc si les travaux ne débutent pas dans les 2 ans4.
- 2
La « vente » de droits coutumiers en ville
On vous propose d'acheter un terrain villageois auprès d'une famille ou d'un chef, avec un papier signé au village. En zone urbaine, cette vente n'existe pas juridiquement.
Les droits coutumiers y sont personnels et ne valent pas propriété. La loi est explicite : « nul ne peut se porter cessionnaire desdits droits »3.
- Réflexe
- Ne jamais payer sur une attestation seule
Piège
Le papier signé par plusieurs notables, avec des tampons. Le nombre de signatures ne change rien : ce qui est incessible reste incessible.
À demander au notaire
Le vendeur détient une ADU : peut-il vous céder le lot en l'état, ou doit-il d'abord obtenir l'ACD ?
- 3
La double vente et le vendeur qui n’est pas propriétaire
Le même lot est vendu à deux, trois, parfois plus d'acheteurs, souvent des membres de la diaspora qui ne se croiseront jamais sur place. C'est la vente multiple.
Vendre un bien qu'on sait appartenir à autrui porte un nom : le stellionat. Il est puni de 1 à 5 ans de prison et de 300 000 à 3 000 000 de FCFA d'amende3.
Les deux réflexes : faire demander par un notaire un état foncier et un état historique si le bien est titré5, et signer et payer chez le notaire, pas en main propre.
Piège
« Payez vite, quelqu'un d'autre est intéressé. » L'urgence est l'outil de travail du stellionataire : elle sert à vous faire sauter les vérifications.
- 4
Le faux papier et les attestations « aux présentations diverses »
Le problème est reconnu par l'administration elle-même : le ministère justifie la création de l'ADU par « la multiplicité d'attributions sur une même parcelle » et la « prolifération des litiges »6.
C'est précisément pour ça que l'ADU a un modèle unique, un exemplaire par lot, l'identifiant unique de la parcelle et un QR code vérifiable en ligne6. Si on vous présente une ADU, scannez le QR code.
- Réflexe
- Scanner le QR code de l’ADU6
Piège
Une photo du papier, envoyée par WhatsApp, recadrée. Demandez le document entier, lisible, et faites-le lire par un notaire.
- 5
Le faux professionnel
Le « notaire », le « géomètre » ou l'« agent immobilier » qui vous accompagne n'est parfois inscrit nulle part. Chaque métier tient pourtant un registre consultable.
Vérifiez l'inscription : le tableau de l'Ordre des géomètres-experts7, celui de l'Ordre des architectes8, l'annuaire des notaires de la Chambre9, et les listes ministérielles des promoteurs10 et des agents immobiliers agréés11.
C'est le contrôle que LNA-CI fait pour vous : nous vérifions l'inscription des professionnels, pas les terrains.
- Réflexe
- Demander le numéro d’inscription, puis le vérifier
Piège
Un intermédiaire qui refuse de donner son numéro d'inscription ou son numéro d'agrément. Une agence immobilière agréée doit d'ailleurs faire figurer le numéro et la date de son agrément sur tous ses documents12.
- 6
Le promoteur qui encaisse sans agrément
Sur un programme neuf, la publicité arrive souvent avant les autorisations. Or le vendeur d'immeubles à construire doit détenir un agrément ministériel, et chaque programme doit avoir un agrément technique avant toute publicité13.
Deux contrats seulement sont admis : la VEFA et la vente à terme. Tout autre montage est frappé de nullité absolue14. Le contrat est notarié et doit préciser, entre autres, les références du permis de construire, le délai de livraison et l'engagement de remettre l'ACD à l'acheteur15.
- Réflexe
- Demander les deux agréments, par écrit
Piège
Un programme vendu sans contrat notarié. Hors VEFA et vente à terme, le montage est nul14 — et vous récupérez mal un argent versé sur un contrat nul.
- 7
Payer « pour réserver » un lot ou un appartement
L'avance demandée pour « bloquer » un bien est le moyen le plus simple de vous faire sortir de l'argent sans rien signer. Sur un programme neuf, la loi encadre ce versement.
Aucun versement n'est possible avant la signature du contrat de vente, sauf le dépôt de garantie d'un contrat de réservation, ou si le programme est couvert par une garantie de remboursement des apports donnée par une banque, un établissement financier ou un assureur16.
Le dépôt de garantie est plafonné : 10 % du prix si la vente se fait dans l'année, 5 % entre un et deux ans, rien au-delà de deux ans. Sans garantie de remboursement, les fonds vont sur un compte spécial au nom de l'acquéreur, incessibles et insaisissables17.
- Plafond du dépôt
- 10 % · 5 % · 0 % selon le délai17
- Avant signature
- Projet d’acte notifié 1 mois avant18
Piège
Un virement vers un compte personnel. Le notaire, lui, doit déposer les fonds reçus sur un compte bancaire dédié, tenir une comptabilité par client, et il cotise à une caisse de garantie collective19.
À demander au notaire
Le paiement du vendeur peut-il être conditionné à la délivrance de l'ACD ou du certificat de mutation ?
Sources
Textes en vigueur à la date de mise à jour, lus au Journal officiel ou sur les sites de l'administration ivoirienne.
- 1. Journal officielDécret n° 2021-785 du 8 décembre 2021, art. 2 : pas d'ACD hors lotissement approuvé — lexterra.ci
- 2. Journal officielLoi n° 2024-351 du 6 juin 2024 modifiant le Code de l'urbanisme, art. 282 nouveau : opération d'urbanisme sans approbation, 2 mois à 2 ans de prison et 2 à 20 millions FCFA, complicité du géomètre ou du topographe — lexterra.ci
- 3. Journal officielLoi n° 2020-624 du 14 août 2020, Code de l'urbanisme et du domaine foncier urbain, art. 168 (droits coutumiers incessibles) et art. 278 (stellionat, 1 à 5 ans et 300 000 à 3 000 000 FCFA) — lexterra.ci
- 4. Journal officielLoi n° 2020-624, art. 100 : caducité du plan de lotissement approuvé si les travaux ne commencent pas dans les 2 ans — lexterra.ci
- 5. Officielservicepublic.gouv.ci — « Demander un état foncier / état historique » (3 000 FCFA, 2 jours, Conservation foncière) — servicepublic.gouv.ci
- 6. Officiel« L'attestation de droit d'usage coutumier : pertinence de la réforme », Direction du Domaine urbain, 1er juillet 2024 — alertefoncier.org
- 7. OfficielOGECI — tableau de l'Ordre des géomètres-experts de Côte d'Ivoire — geometre-expert.ci
- 8. OfficielOrdre des architectes de Côte d'Ivoire — annuaire du tableau (consulté le 17/09/2026) — oarchitectes.ci
- 9. OfficielChambre des notaires — annuaire téléphonique des notaires (via eRegulations Côte d’Ivoire) — cotedivoire.eregulations.org
- 10. OfficielMinistère chargé de la Construction — liste des promoteurs immobiliers agréés au 31/12/2024 — construction.gouv.ci
- 11. OfficielListe ministérielle des agents immobiliers agréés au 30/05/2025 (PDF ministériel, copie tierce) — immobilierivoirien.com
- 12. Journal officielLoi n° 2019-576 du 26 juin 2019, Code de la construction et de l'habitat, art. 464-471 : agrément de l'agence immobilière, numéro et date d'agrément sur ses documents, mandat écrit, compte bancaire dédié — lexterra.ci
- 13. Journal officielLoi n° 2019-576, art. 138-140 : agrément ministériel du vendeur d'immeubles à construire et agrément technique de chaque programme avant toute publicité — lexterra.ci
- 14. Journal officielLoi n° 2019-576, art. 110-118 : VEFA et vente à terme, nullité absolue de tout autre montage — lexterra.ci
- 15. Journal officielLoi n° 2019-576, art. 119 : contrat notarié, mentions obligatoires dont les références du permis de construire, le délai de livraison et l'engagement de remettre l'ACD — lexterra.ci
- 16. Journal officielLoi n° 2019-576, art. 121 : aucun versement avant la signature du contrat de vente, hors dépôt de garantie ou garantie de remboursement des apports — lexterra.ci
- 17. Journal officielLoi n° 2019-576, art. 128 et 130 : dépôt de garantie plafonné à 10 % / 5 % / 0 % selon le délai, fonds sur un compte spécial au nom de l’acquéreur — lexterra.ci
- 18. Journal officielLoi n° 2019-576, art. 131 : projet d'acte notarié notifié au réservataire au moins un mois avant la signature — lexterra.ci
- 19. Journal officielLoi n° 2018-897 du 30 novembre 2018 portant statut du notariat, art. 10-13 et 21-23 — droitci.info
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