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ADU, ACD, titre foncier : quel papier prouve quoi ?

Les documents du foncier ivoirien, du plus faible au plus fort, avec ce que chacun prouve vraiment — et ce qu'il ne prouve pas.

Mis à jour le 17 septembre 20268 min de lecture10 sources officielles

En bref

Un papier signé au village n'est pas un titre de propriété : seuls l'ACD et le titre foncier transfèrent la propriété¹³.
L'attestation villageoise est remplacée par l'ADU : depuis le 1er janvier 2025, c'est l'ADU qu'il faut pour demander un ACD⁴⁵.
Avant de payer, demandez à voir le papier en entier, et faites-le lire par un notaire : plusieurs documents se ressemblent et ne valent pas la même chose.

1
L'attestation villageoise — l'ancien régime
C'est le papier que la diaspora reçoit le plus souvent : une attestation villageoise signée par des autorités du village. Elle ne vaut pas propriété. En zone urbaine, les droits coutumiers sont personnels et ne peuvent pas être cédés : « nul ne peut se porter cessionnaire desdits droits »³.
Elle appartient désormais au passé. Le ministère chargé de l'Urbanisme a figé la liste des bénéficiaires au 30 septembre 2024 et annoncé que les transactions coutumières postérieures seraient rejetées⁴. Les titulaires devaient déposer leur demande d'ACD avant le 31 décembre 2024⁴, délai prorogé au 31 mars 2025 pour les attestations déjà enregistrées dans la base domaniale⁹.
Vaut propriété
Non
Admise pour un ACD
Non, depuis le 01/01/2025⁵
Piège
« Le papier est ancien, donc il est solide. » C'est l'inverse : plus le document relève de l'ancien régime, moins il ouvre de porte aujourd'hui.
À demander au notaire
Un lot dont le vendeur n'a qu'une attestation villageoise enregistrée avant le 31 décembre 2024 peut-il encore être acheté aujourd'hui ? Et si elle n'a jamais été enregistrée ?
2
L'ADU — la preuve que les droits coutumiers sont purgés
L'ADU, attestation de droit d'usage coutumier, remplace l'attestation villageoise. Elle prouve que les droits coutumiers sur un lot de compensation ont été purgés⁶. Ce n'est pas un titre de propriété.
Elle a un modèle unique et sécurisé, un exemplaire par lot, l'identifiant unique de la parcelle (IDUFCI) et un QR code vérifiable en ligne. Elle est signée par le chef de village, le président du comité villageois de gestion foncière et le lotisseur, et produite dans le SIGFU⁶.
Pour demander un ACD, il faut l'ADU et une pièce d'identité⁶.
Créée le
1er juillet 2024⁴
Seule admise depuis
1er janvier 2025⁵
Vérifiable
QR code en ligne⁶
À demander au notaire
Une ADU peut-elle être cédée à un acheteur, ou son bénéficiaire doit-il d'abord obtenir l'ACD pour vendre ? Et faut-il un notaire pour un achat sur ADU ?
3
L'attestation domaniale — une étape, pas un titre
L'attestation domaniale est établie par la Direction du Domaine urbain pendant l'instruction d'une demande d'ACD¹. C'est un jalon de procédure.
Elle dit que votre dossier avance. Elle ne dit pas que vous êtes propriétaire, et une procédure peut s'arrêter avant l'ACD.
Vaut propriété
Non
Piège
Un vendeur qui présente une attestation domaniale comme une preuve de propriété. Demandez où en est exactement le dossier d'ACD.
4
La lettre d'attribution et l'ACP — ce que nous ne savons pas
La lettre d'attribution et l'arrêté de concession provisoire (ACP) circulent encore : le simulateur du portail SIGFU les liste en 2026 parmi les bases possibles d'une demande d'ACD⁷.
Nous n'avons trouvé aucune définition juridique récente de leur valeur dans les textes en vigueur. Nous ne l'écrivons donc pas. Si on vous présente l'un de ces papiers, c'est exactement le cas où l'on ne devine pas.
Valeur aujourd’hui
Non établie par nos sources
À demander au notaire
Que vaut aujourd'hui une lettre d'attribution ou un arrêté de concession provisoire, et permettent-ils encore d'obtenir un ACD ?
5
L'ACD — le transfert de propriété
L'ACD, arrêté de concession définitive, est l'acte administratif par lequel le ministre — ou le préfet hors du District d'Abidjan, pour les lots d'habitation de moins d'un hectare issus de lotissements approuvés — transfère la propriété d'une parcelle du domaine privé de l'État²¹.
Il ne peut porter que sur un lot issu d'un lotissement approuvé, immatriculé au nom de l'État et doté d'un IDUFCI ; il est obligatoirement publié au Livre foncier¹. Un bien sous ACD se vend par acte authentique, devant notaire¹.
Depuis 2024, un détenteur de droits coutumiers ne peut plus demander l'annulation d'un ACD : il ne peut réclamer que la purge de ses droits. Et l'annulation de l'arrêté de lotissement n'annule pas l'ACD obtenu de bonne foi⁸.
Vaut propriété
Oui
Publié au
Livre foncier¹
Hypothécable
Oui²
Piège
On ne peut pas se prévaloir d'une promesse de vente ou d'un acte de cession antérieur à la publication au Livre foncier¹. Tant que rien n'est publié à votre nom, vous n'êtes pas propriétaire.
6
Le certificat de mutation de propriété foncière
Quand un bien déjà sous ACD change de mains, ou fait l'objet d'un morcellement ou d'une fusion, le conservateur délivre un certificat de mutation de propriété foncière¹. C'est lui qui prouve la mutation.
Depuis la réforme de 2024, la loi le qualifie de « définitif et inattaquable »⁸. C'est le document que vous devez obtenir à votre nom lorsque vous achetez un bien qui a déjà un ACD.
Depuis 2024
« Définitif et inattaquable »⁸
7
Le titre foncier
Le titre foncier est issu de l'immatriculation au Livre foncier. C'est la forme la plus forte de pleine propriété.
Depuis 2024, il ne peut plus faire l'objet d'un recours en annulation⁸. C'est sur un bien titré que l'on peut demander un état foncier pour voir les droits réels qui le grèvent, une hypotheque par exemple.
Recours en annulation
Impossible depuis 2024⁸
Piège
Un document d'information n'est jamais un titre. Le certificat d'urbanisme renseigne sur les règles d'urbanisme, les servitudes et la constructibilité d'une parcelle² : il ne dit rien de la propriété.
8
Le certificat foncier — hors des villes
En zone rurale, les règles ne sont pas les mêmes. Le certificat foncier constate les droits coutumiers sur une terre du domaine foncier rural ; il doit être immatriculé dans un délai fixé par décret¹⁰.
Attention à qui peut acheter : « seuls l'État, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes sont admis » à être propriétaires d'une terre du domaine foncier rural¹⁰.
Zone
Rurale uniquement
À demander au notaire
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Sources

Textes en vigueur à la date de mise à jour, lus au Journal officiel ou sur les sites de l'administration ivoirienne.

1. Journal officielDécret n° 2021-785 du 8 décembre 2021, procédure de délivrance de l'ACD, art. 2, 3, 7, 8, 9-10, 12, 18 et 20 — lexterra.ci
2. Journal officielLoi n° 2020-624 du 14 août 2020, Code de l'urbanisme et du domaine foncier urbain, art. 1 et 153 (certificat d'urbanisme), art. 221-224 (ACD) — lexterra.ci
3. Journal officielLoi n° 2020-624, art. 168 et 272 : les droits coutumiers urbains ne valent pas propriété et sont incessibles — lexterra.ci
4. OfficielCommuniqué du ministère chargé de l'Urbanisme du 23 août 2024, mesures transitoires de l'ADU (en vigueur le 01/07/2024, liste figée au 30/09/2024, demandes d'ACD avant le 31/12/2024) — lexterra.ci
5. PresseAbidjan.net, 18 décembre 2024 — « l'ADU, unique document exigé à compter du 1er janvier 2025 » — news.abidjan.net
6. Officiel« L'attestation de droit d'usage coutumier : pertinence de la réforme », Direction du Domaine urbain, 1er juillet 2024 — alertefoncier.org
7. OfficielPortail SIGFU, onglet « Demandes & frais associés » — lettre d'attribution et ACP encore listées (testé le 17/09/2026) — sigfu.gouv.ci
8. Journal officielLoi n° 2024-351 du 6 juin 2024 modifiant le Code de l'urbanisme, art. 106, 162, 223 et 272 nouveaux — lexterra.ci
9. PresseKOACI, 2 janvier 2025, et Le Patriote — prorogation au 31 mars 2025 des demandes d'ACD sur attestation villageoise enregistrée — koaci.com
10. Journal officielLoi n° 98-750 du 23 décembre 1998 sur le domaine foncier rural, art. 1, et loi n° 2019-868 du 14 octobre 2019, art. 4 nouveau — lexterra.ci

Ce guide explique la démarche ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire sur votre dossier. Une erreur, un texte qui a changé ? Signalez-le.

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ADU, ACD, titre foncier : quel papier prouve quoi ?

En bref

L'attestation villageoise — l'ancien régime

L'ADU — la preuve que les droits coutumiers sont purgés

L'attestation domaniale — une étape, pas un titre

La lettre d'attribution et l'ACP — ce que nous ne savons pas

L'ACD — le transfert de propriété

Le certificat de mutation de propriété foncière

Le titre foncier

Le certificat foncier — hors des villes

Sources

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