Investir dans le locatif depuis l'étranger
Le bail, l'avance, le dépôt de garantie et l'agence : le Code de la construction chiffre presque tout. Ce qu'un propriétaire à distance doit exiger, dans l'ordre.
En bref
- Le bail d’habitation est écrit et enregistré auprès de l’administration fiscale, et vous en remettez un exemplaire au locataire sous 30 jours.
- 2 mois de loyer d’avance maximum, 2 mois de dépôt de garantie maximum : au-delà, il n’y a pas de base légale.
- Passer par une agence est facultatif — mais si vous en prenez une, elle doit être agréée par le ministre.
- 1
Acheter un bien dont le titre tient
Un investissement locatif commence par une acquisition propre : un ACD publié au Livre foncier, ou un certificat de mutation de propriété foncière si le bien en avait déjà un2.
Tant que ce document n'est pas émis à votre nom, vous n'êtes pas propriétaire : on ne peut pas se prévaloir d'une promesse de vente ou d'un acte de cession antérieur à la publication au Livre foncier2. Un bien qu'on ne peut pas prouver sien se loue mal et se revend encore moins bien.
- Préalable
- Un titre à votre nom
- Où ça se joue
- Publication au Livre foncier2
- 2
Choisir une agence agréée — ou gérer sans
Recourir à une agence est facultatif1. Vous pouvez gérer en direct, avec un proche sur place. Mais dès que vous confiez la gestion à une agence, elle doit remplir des conditions précises.
Une agence immobilière est une personne morale, au capital d'au moins 2 millions de FCFA détenu par des Ivoiriens, à jour de ses obligations fiscales, présentant une garantie financière, et agréée par le ministre1.
Son numéro et sa date d'agrément doivent figurer sur tous ses documents1. C'est le contrôle le plus rapide à faire depuis l'étranger : un mandat sans numéro d'agrément est un signal d'alerte. Le ministère publie la liste des agents immobiliers agréés3.
Piège
L'« agence » qui n'est qu'une personne physique avec une page Facebook. La loi exige une personne morale agréée — et l'agrément sur chaque document.
- 3
Exiger un mandat écrit, un compte dédié et des reçus
L'agence agréée doit travailler sur mandat écrit, disposer d'un compte bancaire dédié et délivrer un reçu pour chaque paiement1.
Depuis l'étranger, ces trois obligations sont votre comptabilité : sans reçus ni compte dédié, vous n'avez aucun moyen de savoir ce que le locataire a réellement versé.
Les sites internet qui proposent des locations en Côte d'Ivoire doivent, eux aussi, être agréés1.
Piège
Les loyers encaissés sur le compte personnel du gestionnaire, « pour simplifier ». C'est exactement ce que le compte dédié sert à empêcher.
- 4
Faire un bail écrit et le faire enregistrer
Le bail d'habitation est écrit et enregistré auprès de l'administration fiscale. Le bailleur remet au locataire l'exemplaire enregistré dans un délai de 30 jours1.
Un accord verbal peut tenir tant que tout va bien. Le jour où il faut prouver le montant du loyer ou la durée, c'est le bail enregistré qui parle.
- 5
Respecter les plafonds d'avance et de dépôt
Deux mois de loyer d'avance au maximum, et un dépôt de garantie de deux mois au maximum1. Ce sont des plafonds légaux, pas des usages négociables.
Un état des lieux écrit et contradictoire doit être établi1. À distance, c'est la pièce qui déterminera si le dépôt de garantie est restitué ou retenu à la sortie.
Piège
Les « six mois d'avance » encore réclamés sur le marché. Le plafond est de deux mois : un propriétaire à distance qui l'ignore se met lui-même en faute.
- 6
Se fier au Code de 2019, pas à la loi de 2018
Beaucoup de sites, de modèles de bail et de conseils circulant en ligne citent encore la loi n° 2018-575 sur le bail d'habitation. Elle est abrogée par le Code de la construction et de l'habitat de 20191.
Si un intermédiaire fonde ses chiffres sur ce texte, il travaille sur du droit périmé. Demandez-lui l'article du Code de 2019.
À demander au notaire
La fiscalité de vos loyers, et notamment le taux de l'impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties : les taux publiés en ligne datent d'avant l'annexe fiscale 2026, nous ne les reprenons donc pas. Faites confirmer le taux applicable par un professionnel ou par la Direction générale des impôts.
Sources
Textes en vigueur à la date de mise à jour, lus au Journal officiel ou sur les sites de l'administration ivoirienne.
- 1. Journal officielLoi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la construction et de l'habitat, art. 414-416, 419, 462, 464-471 et 552 — lexterra.ci
- 2. Journal officielDécret n° 2021-785 du 8 décembre 2021, procédure de délivrance de l'ACD, art. 7-10 — lexterra.ci
- 3. OfficielListe ministérielle des agents immobiliers agréés au 30 mai 2025 (PDF relayé par immobilierivoirien.com) — immobilierivoirien.com
Ce guide explique la démarche ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire sur votre dossier. Une erreur, un texte qui a changé ? Signalez-le.
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